Ein Haus kaufen kann auch bei Niedrigzinsen teuer werden

Noch nie war ein Immobilienkredit so preiswert – gerechnet werden muß trotzdem.

(ddna) Bevor man an den Kauf oder Bau einer Immobilie geht, ist die wichtigste Frage natürlich: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Und ganz grundsätzlich: Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Diese Frage sollten Sie sich gleich am Anfang und sehr gründlich stellen. Das nimmt früh falsche Vorstellungen, spart Zeit und Nerven. Nachfolgend finden Sie ein einfaches Beispiel, wie eine junge Familie ihre Finanzierungsmöglichkeiten auslotet:

Familie Müller möchte ein gebrauchtes Haus weit vor den Toren der Großstadt kaufen. Es soll 230.000 Euro kosten. 40.000 Euro Eigenkapital sind angespart. Zusätzlich kann sie sich 20.000 Euro aus dem Familienkreis leihen. Zusammen macht dies 60.000 Euro. Daraus ergibt sich für die Familie zunächst ein Finanzierungsbedarf von 170.000 Euro bei der Bank.

Nachdem Familie Müller ihren Finanzierungsbedarf ermittelt hat, stellt sich die Frage, ob sie sich einen Kredit über 170.000 Euro überhaupt leisten kann. Um dies zu beantworten, muss die Familie die monatliche Belastung kennen, die bei einem solchen Kredit auf sie zukommt. Mit dieser Formel ermittelt sie die monatliche Belastung:

 

Finanzierungsbedarf in Euro × (Sollzinssatz in % + Tilgungssatz in %)


100 % × 12 Monate

 

Um die Formel anzuwenden, benötigt Familie Müller den Zinssatz, der ihr von der Bank geboten wird, sowie den Tilgungssatz, den sie wählen möchte. Bei zehnjähriger Zinsbindung und einer Tilgung von 1 Prozent wird ihr ein Zinssatz von 1,5 Prozent angeboten. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

 

        170.000 Euro × ( 1,5 % Zinssatz + 1 % Tilgung)


                 100 % × 12 Monate= 354,16 Euro monatliche Belastung

 

Das hört sich zunächst gut an! Die monatliche Belastung wäre niedriger als die derzeitige Miete. Die Müllers möchten am liebsten gleich loslegen. Leider wird aber schnell klar, dass sie einige Punkte in ihrer Berechnung vergessen haben. Würde die Familie nur mit einem Prozent tilgen, läge die monatliche Belastung zwar nur bei den errechneten 354 Euro. Aber eine Tilgung von nur einem Prozent ist in Wahrheit keine Option. Denn letztlich verteuert es den Kredit wegen der längeren Laufzeit des Schuldenabbaus. Wenn Familie Müller dies vermeiden möchte, könnte sie eine längere Zinsbindung wählen, müsste sich dann aber von Anfang an auf einen etwas höheren Zinssatz einlassen. Die Familie entscheidet sich deswegen für 3 Prozent Tilgung – der Unterschied wird in der nächsten Berechnung sehr deutlich.

Ausserdem: Mit den reinen Anschaffungskosten der Immobilie ist es nicht getan. Hinzu kommen Nebenkosten: Von der Grunderwerb­steuer über die Notargebühren bis hin zu Eintragungsgebühren im Grundbuch und einer möglichen Maklercourtage. Alles in allem muss die Familie hier mit 10 Prozent der Kaufkosten der Immobilie zusätzlich rechnen!


Zusätzliche Kostenrisiken beim Immobilienkauf

Nach genauerem Hinschauen muss an der Immobilie auch noch einiges gemacht werden. Zumindest eine neue Heizung, neue Bodenbeläge, neue Tapeten und ein neuer Anstrich sowie ein neues Bad und Gäste-WC sind nötig. Allein für die beiden Bäder rechnet ein befreundeter Architekt der Familie mit je 10.000 Euro. Die Heizung wird weitere 15.000 Euro verschlingen. Und die Bodenbelags- und Malerarbeiten mindestens auch nochmal diese Summe.Der realistische Finanzierungsbedarf läge also nicht nur bei 230.000 Euro, sondern würde sich so errechnen:

  • 230.000 Euro Kaufpreis der Immobilie
  • 23.000 Euro Nebenkosten
  • 50.000 Euro Modernisierungskosten
  • 303.000 Euro Kosten insgesamt
    Daraus ergibt sich folgender Finanzierungsbedarf:
  • Finanzierungskosten 303.000 Euro
  • abzgl. Privatkapital 60.000 Euro
  • Finanzierungsbedarf gesamt 243.000 Euro

Die tatsächliche monatliche Belastung

Setzt man für den Finanzierungsbedarf von 243.000 Euro nun einen Zinssatz von 1,5 Prozent und eine Tilgung von 3 Prozent an, ergibt sich daraus als monatliche Belastung:

 

               243.000 Euro × ( 1,5 % Zinssatz + 3 % Tilgung)


100 % × 12 Monate= 911,25 Euro monatliche Belastung

Die realistische monatliche Belastung für Familie Müller beträgt also nicht 354 Euro, wie zunächst errechnet, sondern ist mit 925 Euro mehr als doppelt so hoch. Hinzu kommt, dass die Finanzierung völlig aus dem Ruder laufen würde, wenn der Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung von 1,5 auf 3 Prozent steigen würde: Dann läge die monatliche Belstung bei  1.200 Euro


Nicht zu vergessen sind die privaten Tilgungen an den Familienkreis – je nach Vereinbarung. Denn auch diese geliehenen 20.000 Euro müssen ja zurückgezahlt werden. Falls dann zusätzlich eine notwendige größere Hausreparatur anstünde, könnte die Finanzierung sogar ernsthaft gefährdet werden.Die umfassende und realistische Berechnung der Finanzierung inklusive aller Nebenkosten fällt für Familie Müller also nicht mehr so positiv aus, wie zunächst geglaubt.


Die Wohnnebenkosten wie Wasser-, Strom- und Heizkosten sind dabei noch gar nicht erfasst. Die junge Familie entschließt sich deshalb, mit schnellen und schönen Finanzierungsrechnungen, die ihr vorgelegt werden, sehr vorsichtig zu sein. Das Beispiel zeigt, dass man an Finanzierungsrechnungen von Immobilien mit großer Vorsicht herangehen muss. Je nachdem, welche Immobilie man zu welchen Bedingungen kauft, können zusätzliche Kostenrisiken auftauchen. Bauherren von neuen Immobilien sind zum Beispiel häufig mit Bauverzögerungen konfrontiert, die rasch zu einer finanziellen Doppelbelastung führen können: Zum einen muss dann die Miete gezahlt werden, zum anderen muss der Kredit abgetragen werden. Wer in dieser Situation keine klaren Regelungen im Bauvertrag hat, ist dem Bauunternehmen ausgeliefert.


Wer hingegen gebraucht kauft und umbauen will, sollte von vornherein einen Überraschungseffekt bei den Umbaukosten einkalkulieren. Denn fast immer taucht Unvorhergesehenes auf, das zu Mehrkosten führt. 1.600 Euro für den Einbau eines einzigen Dachschrägfensters sind völlig normal – das sind bereits 1,5 Monate Tilgung und Kreditkosten…

Fazit: Immobilienkredite sind im Moment sensationell günstig. Aber ohne präzises und vor allem vorauschauendes Rechnen mit Sicherheitszuschlag ist der Kauf einer Immobilie für Normalerverdiener immer noch das größte (finanzielle) Risiko seines Lebens.


Matthias Nemack