4 häufige Fehler beim Immobilienkauf

Wird gerne vergessen beim Immobilien-Kauf: Hausgeld und Nebenkosten Bild: Pixabay/Razorfish

1. Welche Immobilien kann ich mir leisten?

So „annähernd“ weiß natürlich jeder, was er oder sie für eine Immobilie ausgeben kann. Aber „so annähernd“ können beim Immobilienerwerb schnell plus oder minus ein paar Zehntausend Euro bedeuten. Es macht ohne Zweifel Spaß sich Objekte anzuschauen, die eigentlich zu teuer sind, dass ist ja auch inspirierend – aber nicht zielführend. Und wer das mit einem Makler macht hat zum Schluss einen extrem verärgerten Vermittler, der ja nur verdient, wenn es wirklich zum Abschluss kommt. Aber es gibt auch das Gegenteil:

Unterhalb des Budgets zu suchen macht vor allem dann keinen Sinn, wenn man selbst einziehen will. Dann lohnt es, sich der Budgetgrenze wirklich anzunähern, denn in aller Regel werden die Wohnungen dann noch ein bißchen größer, ein bißchen heller und die Lage noch etwas schöner. Abstriche an der Lebensqualität zu machen, obwohl die finanziellen Möglichkeiten mehr hergeben, ist Sparen am falschen Platz. Sie gehören zu den Glücklichen, die das Geld für eine Wohnung oder ein Haus auf dem Bankkonto liegen haben? Dann sollten Sie trotzdem mit Ihrem BankberaterIx (Steuerberater geht auch) eine Finanzierung duchspielen, denn das ist die beste Methode, die wirklichen Kosten herauszufinden. Die ja nicht nur aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten bestehen, sondern auch aus nicht zu unterschätzenden laufenden Nebenkosten. Außerdem lernen Sie bei einer solchen Planung viel über den Bodenrichtwert, die Einschätzung der Immobilienpreis-Entwicklung in Ihrem zukünftigen Viertel und vieles mehr. 10-20% Kosten zusätzlich zum Objektpreis sind der mindeste Sicherheitsbetrag, der eingeplant werden sollte. Die Einrichtung ist dabei noch nicht eingerechnet.


2. Sollte ich größer planen weil die Zinsen so niedrig sind?

Wer für eine 100qm-Wohnung um die 1.000 Euro Kaltmiete bezahlt kann dafür gegenwärtig auch einen Kredit von immerhin um die 500.000 Euro aufnehmen. Die monatliche Belastung nur aus dem Kredit entspräche also ziemlich genau der Kaltmiete. Eben: Nur der Kaltmiete. Längst wird von einer „zweiten Miete“ gesprochen, wenn es um die immer mehr steigenden Nebenkosten geht, denen auch ein Immobilienbesitzer nicht aus dem Weg gehen kann:

  • Vor allem bei älteren Immobilien sind mehrere hundert Euro Hausgeld die Regel – das sind Rücklagen für Gemeinschaftsanlagen wie eine Dachinstandsetzung oder ein Neuanstrich der Fassade. Aber auch das nett gewärmte Treppenhaus, die Schneeräumung, der Gemeinschaftsparkplatz, die Gartenbeleuchtung und das Auswechseln der Birnen im Keller kommt auf diese Rechnung. Sehr wichtig: Alle Protokolle der Eigentümerversammlung doppelt lesen! Steht irgendwo ein Hinweis wie „die Wasserleitungen müssten zeitnah erneuert werden„? Dann kann man nur hoffen, dass dafür bereits Rücklagen gebildet worden sind. Die Sie möglicherweise beim Kauf der Immobilie zusätzlich einzahlen müssen, wenn der Vorbesitzer nicht geleistet hat. Kommt nicht so selten vor. Übrigens: Die Begriffe „Hausgeld“ werden oft mit dem Begriff „Wohngeld“ durcheinandergewürfelt. „Wohngeld“ hat mit Hausgeld nichts zu tun, das ist ein staatlicher Zuschuss zur Miete.
  • Nebenkosten, Nebenkosten, Nebenkosten:  Wasser, Strom, Müllabfuhr und vor allem Heizkosten.  Für eine 100qm-Wohnung müssen Sie durchschnittlich rund 3.000 Euro im Jahr einrechnen. Das hört sich angesichts des Kaufpreises nicht soviel an, aber diese Summe wird jedes Jahr fällig. 30.000 Euro in 10 Jahren. Das sind einige nette Sommerurlaube oder die Anzahlung für einen neuen Tesla.  Kleine Anekdote, aber wahr: Ausgerechnet in München sind die Nebenkosten deutlich niedriger als in Berlin.

Deswegen: Der Kauf einer Immobilie ist nicht immer günstiger als zur Miete zu wohnen. Wenn eine Immobilie in weniger als einem Vierteljahrhundert nicht abbezahlbar ist kommt eine vergleichbare Unterkunft zur Miete preiswerter. Es sei denn, man setzt darauf, dass das gekaufte Schmuckstück in 25 Jahren viel mehr wert sein wird als heute.


3. Spart es immer Geld auf einen Makler zu verzichten?

Natürlich müssen Sie über Ihre Wunschregion soviel wie möglich selbst wissen: Wer lebt da, wie sehen die Straßen aus, welche Schwierigkeiten im Viertel (Unternehmensansiedlungen? Park fest in den Händen von Drogendealern?) gibt es? Welche Schulen mit welchem Ruf sind in der Nähe? Wer richtig viel Zeit hat kann sich einen Makler tatsächlich sparen, es gibt bei Ebay tatsächlch noch Tausende von privat angebotenen Eigentumsobjekten. Aber wer hat wirklich richtig viel Zeit?

Der Weg zu einem Makler in der Stadt oder in dem Viertel, in dem Sie wohnen möchten, ist Pflichtprogramm. Gehen Sie gut vorbereitet hin, lassen Sie sich nicht überreden plötzlich etwas Größeres zu suchen und finden Sie heraus, ob der Makler wirklich richtig gut Bescheid weiß. Und fragen Sie ihn vor allem, wieviele Wohnungen er in den vergangenen vier Wochen vermittelt hat. Denn bei vielen Maklern sind fehlende Angebote das Problem. Natürlich hat niemand Lust im Anschluss die Rechnung des Vermittlers zu bezahlen und wenn Sie viel Zeit haben wird es wie gesagt ohne gehen! Übrigens: Bei der Höhe des Maklerhonorars lassen diese meist mit sich reden.


4. Sollte ich mich von dem Zustand einer Immobilie abschrecken lassen?

Ich selbst habe einmal ein Haus nicht gekauft, weil die Kellerräume nicht hoch genug waren, um dort einen Crosstrainer benutzen zu können. Ansonsten wäre es unser Traumhaus gewesen… Heute ist es das Dreifache wert. Wenn Sie eine Traumwohnung in einer Traumlage anschauen dann lassen Sie sich auch von dem Zustand der Wohnung nicht beeindrucken! Die Farben stimmen nicht, das Parkett ist zerschliessen und der Stuck brüchig? Egal. Böden können ausgetauscht, Wände gestrichen und der Stuck hergerichtet werden. Wirklich wichtig sind nur die Sachen, die nicht geändert werden können: Lage, die Größe und die Helligkeit in der Wohnung.