Immobilien in Leipzig: Im schönsten oder im „schlimmsten“ Stadtteil kaufen?

Der schönste Stadtteil von Leipzig: Das Waldstraßenviertel

Leipzig ist für viele Menschen eine der schönsten Städte in Deutschland. Sie bietet nicht nur einen herausragenden Fußball-Verein, auch eine großartige Altstadt, kurze Wege und viel Grün machen die „Stadt der friedlichen Revolution“ zu einem Anziehungspunkt. Und es gibt große Unterschiede zwischen den Vierteln, wie es sich für eine Großstadt gehört: Das Waldstraßen-Viertel für die gehobene Mittelschicht und die Gegend rund um die Eisenbahnstraße, die eher zu den problematischen gehört.

So beginnt die Beschreibung des Waldstraßen-Viertels in einem Reise-Portal:

„Bei einem Spaziergang durch das Waldstraßenviertel musst du aufpassen, dass dir bei so viel schöner Architektur nicht der Atem stockt. Auf relativ kleiner Fläche erlebst du eine Zeitreise durch die Wohnungsbau-geschichte Leipzigs von 1830 bis heute. Zwischen dem Naturkundemuseum und dem Mückenschlösschen erlebst du schlichte Wohngebäude aus der Zeit vor 1840, prachtvolle Vorstadthäuser aus der Zeit zwischen 1840 und 1870, gründerzeitliche Mietshäuser und Villen aus der Zeit bis 1900, Wohngebäude der Jugendstilarchitektur um und nach 1900, Gebäude aus den Jahren 1920 bis 1940 und schließlich auch der Wohnhausarchitektur nach 1900″

Angebote und Preisentwicklung im Waldstraßenviertel

Im Angebot sind nach einer Analyse der Immobilien-Woche derzeit 55 Eigentumswohnungen mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.294 Euro. Dies ist im Vergleich zu genau demselben Zeitraum (die 30 Tage vor dem heutigen Datum) vor 5 Jahren eine Preisveränderung von plus 69% (2.532 Euro/m²) und zu den 30 Tagen vor einem Jahr eine Veränderung um plus 10% (3.897 Euro/m²). Bei diesen 55 Angeboten handelt es sich um 36 Bestandswohnungen, 14 Neubauwohnungen und 5 sanierte Wohnungen (Wöchentlich aktuell Miet- und Kaufpreise ohne Werbung gibt es bei unserem Partner Immobilien-Woche)

Deutliche Unterschiede gibt es bei den Preisen für Bestandswohnungen (in aller Regel älter als 5 Jahre) und Neubauten, zu denen auch Wohnungen gezählt werden, die in den vergangenen 5 Jahren fertiggestellt wurden:

  • Quadratmeterpreis für Wohnungen älter als 5 Jahre: 3.681 Euro
  • Quadratmeterpreis für Wohnungen mit Erstbezug in den vergangenen 5 Jahren: 6.443 Euro

Rendite-Chancen im Leipziger Waldstraßenviertel

Verlangt werden für eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter im Schnitt 4.294 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 92 m². Zwei Zeiträume sind besonders wichtig, wenn man als Anleger eine Wohnung kaufen will. Wie hat sich der Kaufpreis in den vergangenen 12 Monaten entwickelt und wie in den vergangenen 5 Jahren? Der Kaufpreis betrug vor 5 Jahren pro Quadratmeter durchschnittlich 2.532 Euro/m², das entspricht einer Veränderung von plus 69%. Vor 12 Monaten wurden durchschnittlich 3.897 Euro/m² verlangt. Damit zeigt sich ein sehr klarer Aufwärtstrend bei den Quadratmeterpreisen im direkten Vergleich zum Vorjahr.

Um die Rendite einschätzen zu können, ist natürlich die Mietpreisentwicklung wichtig. Aufgrund der Auswertung von fast allen Immobilienangeboten im Bereich der Postleitzahl 04105 kann davon ausgegangen werden, dass die Rendite bei einer Eigentumswohnung bei rund 2.66% liegt, ohne dass persönliche Steuerverhältnisse oder Nebenkosten berücksichtigt werden.

Entwicklung der Mietpreise im Bereich der Waldstraße

Die Rendite hängt vor allem von der erzielbaren Miete ab. Die Immobilien-Woche berücksichtigt die in den Angeboten ausgewiesene aktuelle Miete für eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung. Wird diese im Inserat nicht genannt, wird aus allen Angeboten dieser Region mit sehr hoher Treffsicherheit die mögliche Miete in dieser Lage berechnet.

In der für Sie interessanten Region liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter aktuell bei 11 Euro/m². Dies ist im direkten Vergleich zum Quadratmeterpreis von vor 5 Jahren ein Anstieg um plus 27%, damals wurden pro Quadratmeter 8 Euro verlangt. Verglichen mit dem Preis vor 12 Monaten haben sich die verlangten Mieten um 7% erhöht. Die Mietpreise lagen damals bei 10 Euro/m².

Unterschiede bei Mieten von älteren Wohnungen und Neubau-Wohnungen

Nicht nur bei den Kaufpreisen, auch bei den Mieten muss zwischen Alt- und Neubau-Wohnungen unterschieden werden. Deutliche Unterschiede gibt es bei den Preisen für Bestandswohnungen (in aller Regel älter als 5 Jahre) und Neubauten, zu denen auch Wohnungen gezählt werden, die in den vergangenen 5 Jahren fertiggestellt wurden:

  • Mietpreis pro Quadratmeter für Wohnungen, die mindestens vor 5 Jahren erbaut wurden: 10 Euro
  • Mietpreis für Wohnungen, deren Erstbezug höchstens 5 Jahre zurückliegt: 13 Euro

Weniger schön in Leipzig: Rund um die Eisenbahnstraße

Zitieren wir doch einfach mal den Mitteldeutschen Rundfunk, der sollte es wissen:

„Immer wieder ist die Eisenbahnstraße in Leipzig als die gefährlichste Straße Deutschlands bezeichnet worden. Es vergeht kaum ein Monat ohne Meldungen von Gewalt, Razzien oder Polizei-Einsätzen. Es gibt Angriffe mit Messern und anderen Waffen, sowie Streit zwischen verschiedenen ethnischen Gruppen. Schließlich ist dort eine Waffenverbotszone eingerichtet worden… Diese Zone befindet sich im Osten von Leipzig und ist einen halben Quadratkilometer groß – das entspricht etwa 70 Fußballfeldern. Weil das Gebiet kriminalitätsbelastet ist, darf die Polizei  dort verdachtsunabhängig Menschen kontrollieren“.

Kann man dort Wohnungen kaufen – natürlich, schließlich ist auch die Eisenbahnstraße nur ein kleiner Teil dieses Gebietes mit der Postleitzahl 04135. Und quicklebending und multikulturell und bestimmt nicht langweilig.

Angebote und Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

Im Angebot sind derzeit 157 Eigentumswohnungen mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.790 Euro. Dies ist im Vergleich zu genau demselben Zeitraum (die 30 Tage vor dem heutigen Datum) vor 5 Jahren eine Preisveränderung von plus 150% (1.511 Euro/m²) und zu den 30 Tagen vor einem Jahr eine Veränderung um plus 5% (3.598 Euro/m²). Bei diesen 157 Angeboten handelt es sich um 104 Bestandswohnungen, 30 Neubauwohnungen und 23 sanierte Wohnungen.

Deutliche Unterschiede gibt es bei den Preisen für Bestandswohnungen (in aller Regel älter als 5 Jahre) und Neubauten, zu denen auch Wohnungen gezählt werden, die in den vergangenen 5 Jahren fertiggestellt wurden:

  • Quadratmeterpreis für Wohnungen älter als 5 Jahre: 3.922 Euro
  • Quadratmeterpreis für Wohnungen mit Erstbezug in den vergangenen 5 Jahren: 4.316 Euro

Neubau-Wohnungen snd also immerhin rund 2.000 Euro pro Quadratmeter preiswerter als im Waldstraßenviertel

Die Rendite-Chancen trotz häufigerer Polizeipräsenz

Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Wohnung beträgt pro Quadratmeter 3.790 Euro, die durchschnittliche Wohnungsgröße 63 m². Damit hat sich der Kaufpreis pro Quadratmeter im direkten Vergleich zu vor 12 Monaten um plus 5% und zu vor 5 Jahren um plus 150% verändert. Der durchschnittliche Kaufpreis vor 12 Monaten: 3.598 Euro/m² und vor 5 Jahren: 1.511 Euro/m². Damit zeigt sich ein Aufwärtstrend bei den Quadratmeterpreisen im direkten Vergleich zum Vorjahr.

Zum Teil sind Mieten noch stärker gestiegen als die Kaufpreise, deswegen müssen Mieten und Kaufpreis-Entwicklung bei der Rendite-Einschätzung miteinander verglichen werden. Die durchschnittliche Rendite für eine Eigentumswohnung im PLZ-Gebiet 04315 liegt derzeit bei 2.76%. Abgezogen werden müssen noch Nebenkosten und individuelle Steuern. Je nach steuerlicher Situation kann die Rendite aber auch höher ausfallen. Damit liegt die Rendite sogar noch minimal höher als im beschaulichen Waldstraßenviertel!

Entwicklung der Mietpreise rund um die Eisenbahnstraße

In der für Sie interessanten Region liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter aktuell bei 9 Euro/m². Dies ist im direkten Vergleich zum Quadratmeterpreis von vor 5 Jahren ein Anstieg um plus 29%, damals wurden pro Quadratmeter 7 Euro verlangt. Verglichen mit dem Preis vor 12 Monaten haben sich die verlangten Mieten nur noch um 1% erhöht. Die Mietpreise lagen damals bei 9 Euro/m².

Unterschiede bei Mieten von älteren Wohnungen und Neubau-Wohnungen

Nicht nur bei den Kaufpreisen, auch bei den Mieten muss zwischen Alt- und Neubau-Wohnungen unterschieden werden. Deutliche Unterschiede gibt es bei den Preisen für Bestandswohnungen (in aller Regel älter als 5 Jahre) und Neubauten, zu denen auch Wohnungen gezählt werden, die in den vergangenen 5 Jahren fertiggestellt wurden:

  • Mietpreis pro Quadratmeter für Wohnungen, die mindestens vor 5 Jahren erbaut wurden: 8 Euro
  • Mietpreis für Wohnungen, deren Erstbezug höchstens 5 Jahre zurückliegt: 11 Euro

Fazit: In vielleicht jetzt noch problematischen Stadtteilen kann die Rendite durchaus auf demselben Niveau liegen wie in den ruhigen bürgerlichen Stadtteilen – und die Aussichten auf Wertsteigerungen sind auf jeden Fall größer. Wenn Sie über diese beiden Bereiche auf dem Laufenden bleiben wollen können Sie dies ohne Werbung und Kosten mit dem wöchentlichen Newsletter der Immobilien-Woche, deren Zahlen sonst nur Banken und Sparkassen zur Vergügung stehen.