Eigentumswohnung kaufen – welches Budget habe ich wirklich?

Welches Budget habe ich wirklich?

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, stellt sich zwangsläufig irgendwann die Frage, welches Budget ihm letztlich wirklich zur Verfügung steht. Diese Frage ist nicht immer ganz einfach zu beantworten. Denn anders als bei den meisten Investitionen ist der Kauf einer Eigentumswohnung eine Investition, die zum größten Teil über ein Darlehen finanziert wird. Hierbei muss man unterscheiden zwischen dem Kauf einer Eigentumswohnung als Anlage, um diese zu vermieten und dem Kauf einer Eigentumswohnung, um diese selbst zu bewohnen.

Während Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung für die Eigennutzung Ihr Budget eher ausschöpfen können, sollten Sie beim Kauf einer Immobilie zu Anlagezwecken nicht Ihr volles Budget nutzen. In der Folge zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihr Budget beim Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage berechnen können und welche Faktoren Sie dabei unbedingt berücksichtigen sollten.

 

Welche Faktoren spielen bei der Frage nach dem Budget eine Rolle?

Im Fall einer Eigentumswohnung als Geldanlage erhoffen Sie sich natürlich, dass die laufenden Kosten über die Mieteinnahmen der Immobilie weitgehend abgedeckt werden. Dafür gibt es aber leider keine Garantie. Aus diesem Grund sollten Sie in der Lage sein, die laufenden Kosten für Ihre Immobilie auch in Leerstandszeiten tragen zu können.

Es gibt verschiedene Gründe, aus denen Anleger eine Eigentumswohnung kaufen:

  • Die einen erwerben eine solche, um direkt über die Miete eine gewisse Rendite zu erzielen
  • Die zweite Kategorie Anleger hat es vor allem auf die Rente abgesehen. Hier soll die Rente später durch die Mieteinnahmen verbessert werden.
  • Kategorie Nummer drei ist vor allen Dingen auf Steuerersparnisse aus. Je nachdem, in welche Kategorie Sie gehören, unterscheidet sich das Budget, mit dem Sie rechnen können.

Tipp

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Großer Unterschied: Selbst genutzten Eigentumswohnung und Anlage

Wenn Sie eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwerben, ist es wichtig, dass Sie Ihr Budget darauf ausrichten, dass Sie die monatlich laufenden Kosten tragen und daneben Ihre weiteren Kosten sicher abdecken können. Viele Experten empfehlen daher, dass die Kosten für eine Finanzierung maximal 35 Prozent des Familieneinkommens betragen sollten. Daran können Sie Ihr mögliches Budget bemessen. Wie hoch dieses dann am Ende tatsächlich ist, hängt auch von den Konditionen ab, die Ihnen Ihre Bank bieten kann.

Anders sieht die Welt bei der Eigentumswohnung als Kapitalanlage aus. Hier investieren Sie Geld, um anschließend aus den Mieteinnahmen einen Gewinn zu erzielen. Wie hoch Ihr Budget hier tatsächlich ausfällt, ist letztlich abhängig davon, zu welchem Zweck Sie die Immobilie erwerben möchten.

Die Eigentumswohnung, die sofort Einnahmen abwerfen soll

In diesem Fall müssen Sie in der Lage sein, einen erheblichen Teil des Kaufpreises selbst zu tragen. Die Finanzierungskosten sollten möglichst nicht mehr als 50 Prozent der zu erwartenden Kaltmiete betragen. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, rund 25 – 30 Prozent der Kaltmiete als Rücklage anzusparen. Denn Renovierungsarbeiten, Sanierungen und Instandhaltung sind oftmals teuer. Außerdem sollten Sie Rücklagen haben, wenn es wirklich einmal einen Leerstand geben sollte. Wenn Sie also eine monatliche Kaltmiete von 450 Euro für Ihre Wohnung erzielen können, sollten die laufenden Kreditkosten nicht mehr als 225 Euro betragen. Danach und nach der Summe, die Sie selbst zusätzlich aufbringen können, bemisst sich in diesem Fall Ihr Budget.

 

Die Eigentumswohnung, die als Anlage für die Rente gedacht ist

Hier muss es nicht ganz so schnell gehen mit der Gewinnerzielung. Wichtig ist, dass Sie dennoch Platz für eine gewisse Rücklage belassen, denn auch in diesem Fall müssen Sie in der Lage sein, die Kosten für eine notwendige Instandhaltung aufzubringen oder einmal eine Weile ohne Mieteinnahmen auszukommen. In diesem Fall sollten Sie bei der Kreditaufnahme darauf achten, dass maximal 70 Prozent der zu erwartenden Kaltmiete für die monatliche Kreditbelastung zu entrichten ist. So haben Sie immer noch Spielraum für entsprechende Rücklagen.

Die Eigentumswohnung als Abschreibobjekt

Sie zahlen aus Ihrer Sicht zu viele Steuern und möchten diesem Umstand mit Hilfe einer Kapitalanlage, die erst einmal vor allen Dingen steuerliche Vorteile bringt, abhelfen? Dann gilt es ein paar Dinge zu beachten. Zum einen können Sie eine Immobilienanlage mit 2 oder 2,5 Prozent des Kaufpreises Abschreiben. Dies reduziert schon einmal Ihre Einnahmen. Parallel dazu reduzieren sämtliche Ausgaben für das Haus, die Instandhaltung etc. Ihre Einnahmen.

Wenn es um ein reines Abschreibobjekt geht und ausreichend Einkommen vorhanden ist, sollten Ihre Finanzierungskosten im besten Fall 90 Prozent der zu erwartenden Miete betragen. Wichtig ist allerdings, dass Sie die notwendigen Rücklagen haben, wenn es wirklich einmal zu einer schwerwiegenden Reparatur oder einem Sanierungsbedarf kommt. Hierzu sollten Sie die restlichen 10 Prozent der Kaltmiete entsprechend als Rücklage buchen.

Fazit: Prüfen Sie genau mit welchem Ziel Sie eine Immobilie kaufen wollen!

Da wäre einmal Ihre Anlagestrategie, dann natürlich der Zinssatz, den die Bank Ihnen bietet und zu guter Letzt Ihr eigenes Sicherheitsempfinden. Wer seine Eigentumswohnung bewusst so finanziert, dass erst einmal Verluste eingefahren werden, sollte darauf achten, dass die Belastung für die Immobilienanlage – die über die zu erwartende Miete hinausgeht – und die Miete oder Belastung für Ihre eigenen vier Wände nicht mehr beträgt als 35 Prozent Ihres Familieneinkommens. Ansonsten kann es schnell zu Situationen kommen, in denen Sie zahlungsunfähig werden oder zumindest in Bedrängnis geraten. Eine sehr genau und aktuelle Analyse aller Immobilienpreise kann bei der Immobilien-Woche kostenlos abonniert werden (für jede Postleitzahl in Deutschland).