Kauf einer Eigentumswohnung: Als Paar, als zu gründende Firma oder allein?

Kauf einer Eigentumswohnung als Anlage – Vorsicht Steuerfallen!


Der Kauf einer Eigentumswohnung ist in der Regel mit der Aufnahme eines oder mehrerer Kredite verbunden. Demgegenüber steht bei einer Immobilie als Geldanlage stets der Wunsch, Gewinne durch die Vermietung der Immobilie zu erzielen. Wer den Kauf der Eigentumswohnung vornimmt, können die Käufer im Detail erst einmal selbst entscheiden. Wenn Sie als Paar oder Familie zusammenlegen, kann einer der beiden Partner die Wohnung allein erwerben oder beide Partner treten als Käufer auf und erhalten jeweils eine Hälfte der Immobilie als Eigentum.

Beide Varianten bringen einige Vor- und Nachteile mit sich. Hier gilt es von Situation zu Situation abzuwägen, welche der genannten Alternativen für Sie und Ihre Familie oder Ihren Partner  im Endeffekt die beste ist. Wir haben hier die wichtigsten Fakten rund um die Frage, wie Sie den Erwerb einer Eigentumswohnung am sinnvollsten gestalten können, einmal für Sie zusammengetragen. Eines vorweg: Recherchieren Sie gründlich und über einen längeren Zeitraum die aktuellen Marktpreise der Wohnungen und natürlich auch die Mieten in Ihrer Zielregion – unter Umständen sind Regionen unter Rendite-Gesichtspunkten interessant, an die Sie bislang nicht gedacht haben! (Kostenloser Newsletter zu Immobilien- und Mietpreisen ohne Werbung und ohne das Sie Ihre Daten verraten müssen).


Eine GmbH für die Immobilie(n) kann sich lohnen

Sie wollen als Paar oder alleine kaufen? Es gibt da noch eine dritte Variante, die sinvoll sein kann: Die Gründung einer Immobilien GmbH oder eine Immobilien-GbR. Die Gründung eines solchen auf Immobiliengeschäfte wie beispielsweise die Vermietung von Eigentumswohnungen spezialisierten Unternehmens kann sich vor allem steuerlich lohnen. Allerdings sind diese Gründung und die anschließende Betreibung auch mit einigem Aufwand verbunden. Steuerlich lohnend ist die Gründung dann, wenn Sie von Anfang an Gewinne erzielen werden, die Ihren persönlichen Steuersatz kräftig in die Höhe treiben könnten. Generell ist die Gründung einer GmbH oder einer GbR für jeden empfehlenswert, der eine klare Trennung seines Privatvermögens von den zu erwerbenden Immobilien wünscht.


Eigentumswohnung als Single kaufen

Sie können eine Eigentumswohnung problemlos als Single kaufen, wenn Sie ausreichend Einkommen vorweisen können, um die monatliche Belastung tragen zu können. Als „kleiner“ Freiberufler oder Selbstständiger können Sie jeden Kreditantrag nahezu vergessen – es sei denn, Sie sind Notar, Arzt oder langjähriger Unternehmensberater mit stabilen hohen Einnahmen. Andernfalls wird Ihnen die Bank nämlich gar keinen Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung geben. Wenn Sie hingegen über entsprechendes Einkommen verfügen und eine Vermietungsabsicht klarmachen – im besten Fall die Immobilie bereits beim Kauf vermietet ist, sodass Mieteinnahmen tatsächlich erst einmal gesichert sind – steht einem solchen Kauf in der Regel wenig im Weg. Am schwierigsten ist eine Finanzierung bei den „alten“ Großbanken Commerzbank und Deutsche Bank: Selbst mit gutem geregelten Einkommen gibt es hier kaum Interesse, einen privaten Wohnungskauf zu finanzieren.


Als Eigentümer der Wohnung sind Sie in diesem Fall der alleinige Vermieter der Wohnung, also einziger Geschäftspartner Ihres Mieters. Leben Sie in einer Partnerschaft bedeutet das auch, dass Ihr Partner keine Möglichkeit hat, auf das Mietverhältnis Einfluss zu nehmen oder Rechte aus dem Mietverhältnis einzufordern.

Dazu kommt, dass Sie als Käufer allein für sämtliche rechtlichen Belange im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung haften. Von der Finanzierung über Rechte und Pflichten als Eigentümer bis hin zu möglichen rechtlichen Schritten gegen Ihre Mieter liegt hier alles in der Hand des Eigentümers.

Ein weiterer Faktor, den Sie beachten sollten, ist die Versteuerung von Mieteinnahmen. Diese werden auf die weiteren Einkünfte, die Sie als Erwerbstätiger beispielsweise haben, angerechnet. Von dem dadurch errechneten Gesamteinkommen wird nun der Steuersatz ermittelt. Wenn Sie vergleichsweise hohe Mieteinnahmen erzielen oder ein hohes anderweitiges Einkommen haben, kann dabei schnell der Spitzensteuersatz erreicht werden – vor allem, wenn Sie in der Steuerklasse I veranlagt werden, weil Sie beispielsweise Single sind oder mit Ihrem Partner unverheiratet zusammenleben.


Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Partner

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung zusammen mit einem Partner, werden die Einkünfte beider Partner für die Vergabe des Kredites herangezogen. Wenn beide Partner Einkommen erzielen, kann allein das schon zu einem besseren Zinssatz bei der Kreditvergabe führen.

Beide Käufer erhalten im Fall eines gemeinsamen Kaufes jeweils einen Anteil des Eigentums an der Immobilie. Das führt dazu, dass Sie auch beide als Vermieter der Wohnung auftreten, mit allen Rechten und Pflichten für jeden der beiden Vermieter dem Mieter gegenüber.

Darüber hinaus erhält auch jeder der beiden Vermieter einen Anteil an den Mieteinnahmen und muss einen Anteil an den Kosten für die Wohnung tragen. Wenn Sie den Kauf der Immobilie als Ehepaar vollziehen und gemeinsam steuerlich veranlagt werden, ist das relativ unproblematisch. Haben Sie sich allerdings entschieden, eine Wohnung zusammen mit einem Partner zu kaufen, mit dem Sie nicht verheiratet sind, muss jeder der beiden Eigentümer dem Finanzamt gegenüber eigenständig die Einnahmen und Ausgaben seines Anteils der Immobilie belegen und eine entsprechende Steuererklärung abgeben.

Gerade in solchen Fällen lohnt sich die Gründung eines Unternehmens wie einer Immobilien GmbH oder einer Immobilien-GbR.


Eine tagesaktuelle Übersicht über die Preise von Eigentumswohnungen in Ihrer Wunsch-Region können Sie hier kostenlos und werbefrei als Newsletter abonnieren.


Vor dem Kauf gründlich die Steuer-Situation prüfen!

Für Ehepartner ist es das Einfachste, eine solche Wohnung gemeinsam zu erwerben und zu verwalten. Singles oder Paare, die unverheiratet zusammenleben, haben die Möglichkeit, durch eine Teilung des erworbenen Immobilienvermögens auch die Einnahmen und Steuern entsprechend aufzuteilen und so jeweils einen niedrigeren Steuersatz tragen zu müssen. Mit der Gründung einer Firma in Form einer Immobilien GmbH oder einer Immobilien-GbR schaffen Sie sich noch einmal ganz neue steuerliche Möglichkeiten. Vor allem bei höheren Mietgewinnen lohnt sich die Gründung einer Firma, da hier die zu leistenden Steuern insgesamt in der Regel niedriger ausfallen als bei einer Anrechnung der vollen Gewinne aus der Vermietung auf das bereits vorhandene laufende Einkommen aus einer Beschäftigung.

Matthias Nemack