Wohnung kaufen und beim Notar schlafen – besser nicht!

Wer eine Wohnung kauft sollte beim Notar gut zuhören – noch kann der Vertrag geändert werden Bild:Jens Raak


(ddna). Muss ich beim endlosen Verlesen des Notarvertrages zuhören oder kann man dem blind vertrauen? Was muss drinnen stehen? Der Kauf einer Eigentumswohnung unterteilt sich in einzelne Schritte: Da wäre als Erstes die Suche nach der passenden Immobilie, die im Moment schwieriger als je zuvor ist. Deswegen dauert es schon lange, eine erschwingliche Region oder einen noch bezahlbaren Stadtteil zu finden. Es gibt viele unseriöse Marktübersichten, dieser von uns empfohlene Newsletter erscheint wöchentlich auf Grundlage der Daten von RealEstatePilot (Leipziger Immobiliendaten-Spezialist) und enthält keine Werbung.  Wenn dann ein Wunschobjekt gefunden worden ist folgt die genaue Inaugenscheinnahme – also die Besichtigung der Wohnung selbst ggf. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen. Anschließend die Klärung der konkreten Kaufmodalitäten mit dem Verkäufer. Als Nächstes folgt die endgültige Sicherstellung der Finanzierung im Gespräch mit Ihrer Bank. Ein weiterer wichtiger Schritt hin zum abschließenden Kauf ist dann die Unterzeichnung des notariell beglaubigten Kaufvertrages.


Ihre Wohnung gehört erst Ihnen wenn es im Grundbuch steht

Damit ein Immobilienerwerb in Deutschland rechtskräftig werden kann, ist der notariell beglaubigte Kaufvertrag unerlässlich. Denn für den Eigentumsübergang ist eine Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch notwendig. Diese kann erst infolge einer entsprechenden notariellen Beurkundung erfolgen. Ein weiterer Grund ist der, dass ein Notar keiner der beiden Seiten im Einzelnen verpflichtet ist.

Das bedeutet, dass der Notar für beide Seiten – Käufer und Verkäufer – als neutraler Vermittler fungiert. Es ist seine Aufgabe, beide Seiten entsprechend bei allen Fragen rund um den Kaufvertrag neutral und umfassend zu beraten. So kann es nicht dazu kommen, dass eine Seite durch eine unvollständige Beratung benachteiligt wird und womöglich einen Vertrag abschließt, der für sie zum Nachteil ist, ohne entsprechend die Chance zu haben, sich über die möglichen Folgen unabhängig beraten zu lassen.


Warum beim Wohnungskauf das Verlesen des Notarvertrages wichtig ist

Der Notarvertrag besteht zuallererst einmal aus einer ganzen Menge rechtlicher Floskeln und Phrasen. Das klingt auf den ersten Blick sehr langweilig – ist es in den meisten Fällen leider auch. Das Problem dabei: Der Notarvertrag regelt eine sehr hochwertige Anschaffung Ihrerseits und damit eine langfristige Bindung einer ganzen Menge Ihres persönlichen Kapitals. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt aufmerksam zuhören, wenn der Vertrag vorgelesen wird. Eine andere Möglichkeit: Sie haben einen Menschen, der sich juristisch hervorragend auskennt und viel Erfahrung mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien hat zu Ihrem Bevollmächtigten gemacht.


Sie haben während der gesamten Verlesung des Vertrages die Möglichkeit, sich Notizen zu machen und im Anschluss Fragen, die für Sie noch nicht ganz geklärt sind, zu stellen. Manche Notare sind auch mit direkten Zwischenfragen einverstanden – das ist letztlich von Notar zu Notar unterschiedlich. Wenn Ihnen eine Frage in den Sinn kommt, die für Sie noch nicht abschließend geklärt ist, sollten Sie diese unbedingt direkt bei der Verlesung ansprechen. Eine nachträgliche Klärung mit einer damit vielleicht verbundenen Änderung des Vertrages ist nicht mehr ohne Weiteres möglich.

Wenn Sie einen Makler an Ihrer Seite haben, der Sie durch den Such- und Kaufprozess der Immobilie begleitet hat, sollten Sie diesen unbedingt auch zum Termin beim Notar mitnehmen. Denn aufgrund seiner Erfahrung kann der Makler Sie auf kleinere Ungereimtheiten, offene Fragen oder Punkte, die womöglich ursprünglich anders abgesprochen waren, hinweisen. In Zukunft kann man davon ausgehen, dass immer mehr spezialisierte Dienstleister anstelle von Maklern Notartermine begleiten werden.


Notarvertrag beim Wohnungskauf: Änderungen in letzter Sekunde?

Solange der Vertrag noch nicht unterschrieben und beglaubigt ist, können zu jederzeit noch Änderungen an dem Vertrag vorgenommen werden. Mit diesen Änderungen müssen natürlich beide Parteien gleichermaßen einverstanden sein. Eines gilt dabei allerdings zu beachten: Es zählt nicht zu den Aufgaben eines Notars, neu aufgenommene Vertragsbestandteile zu bewerten. Sollten beide Parteien sich mit einer Änderung des Vertrages einverstanden erklären, die nur der einen Partei einen Vorteil einbringt, wird der Notar dies nicht weiter kommentieren – es sei denn, er wird ausdrücklich von einer der beiden Parteien zu seiner rechtlichen Sicht der Änderung befragt.


Das muss auf jeden Fall im Notarvertrag enthalten sein

Jede Immobilie ist anders und jeder Kaufvertrag zwischen zwei Parteien enthält andere inhaltliche Regelungen. Dennoch gibt es einige Punkte, die in jedem Notarvertrag enthalten sein müssen. Diese sind:

  • Die persönlichen Daten der Vertragsparteien
  • Informationen zum Vertragsobjekt wie zum Beispiel die Anschrift, Art des Objektes oder die Größe der Wohnfläche
  • Energieausweis
  • Die wichtigsten Daten aus dem Grundbuch
  • Informationen über bestehende Grundschulden müssen hier ebenfalls enthalten sein
  • Auch der Kaufpreis und die vereinbarten Zahlungsmodalitäten (beispielsweise vereinbarte Teilabschlagszahlungen etc.) müssen entsprechend im Vertrag verankert werden
  • Passend dazu enthält der Notarvertrag in der Regel auch Informationen zu der Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer
  • Wenn die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet wird, müssen auch die Informationen zum Mietverhältnis enthalten sein

Aus dem Notarvertrag können Sie also alle wichtigen Informationen rund um die Immobilie selbst, aber auch zu Belastungen auf der Immobilie entnehmen. Nutzungs- oder Nießbrauchrechte, die den Wert einer solchen Immobilie für Sie stark mindern könnten, müssen hier ebenfalls enthalten sein.


Ein Notarvertrag macht die Sache rechtlich endgültig – da ist Aufmerksamkeit gefragt

Eigentlich sollten bei der Verlesung des Kaufvertrages beim Notar keine Überraschungen mehr auf Sie warten. Zumal Ihnen in den meisten Fällen ein Exemplar des Kaufvertrages vorab zugegangen sein sollte. Dennoch ist hier Ihre volle Aufmerksamkeit gefordert, einfach um sicherzustellen, dass keine nachträglichen Änderungen ohne Ihren Willen eingefügt wurden. Vor allem, wenn die Gegenseite um eine Änderung in letzter Sekunde bittet, sollten Sie den Notar um eine kurze Beratung in dieser Angelegenheit bitten.


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